高技能外来人口购房行为研究
在城市化的过程中，流动人口结构发生了明显的变化。随着中国城市产业转型及高等教育的普及，具有较高专业技能的大学毕业生渐渐成为了外来人口的重要组成部分（根据中国统计局，2014年有727万大学生毕业生，且这个数字正逐年增长）。不同于传统的农民工，这些主要由大学毕业生构成的高技能外来人口前往大城市，表现出强烈的在城市定居的意向，并以在城市购房为目标。因此他们的择居行为在很大程度上影响着城市住房市场的生态和运作，以及可能导致社会的不平等。
满足公民适当的住房需求是一关乎人民福祉的民生问题，只有使“居者有其屋”，才能保证社会经济的平稳运行和持续发展。然而，大城市高额的房价使高技能外来人口成了住房市场的弱势群体，甚至迫使他们逃离大城市，形成了近年来“逃离北上广”这一社会现象。这无疑会导致大城市人才的流失，从而影响经济增长和社会发展。为应对这一挑战，使这些高技能外来人口“居者有其屋”，本文深入挖掘和剖析这一群体住房生涯中的标志性事件----购置首套自有住房，其不仅反映了个人或家庭层级上的资源和限制，也反映了宏观住房市场和相关制度对其的影响。
本研究主要基于2013年于南京收集的回顾性调查问卷。问卷收集了804名高技能人口（175名本地人口，330名来自江苏本省的外来人口，以及299名来自外省的外来人口）的生活轨迹，包括他们从获得最高学历之后的家庭构成变化、迁移史、职业生涯和居住生涯。采用生命周期理论，应用事件历史分析（event history analysis）方法剖析购买首套住房的这一事件与家庭生涯、事业生涯等的关联，以及外来人口和本地人口在购置首套住房的时间和资金来源方面的差异。
Figure 1. Research framework
在生命周期理论（life course theory）中，根据从属领域，将人的生命轨迹分为教育生涯、家庭生涯、职业生涯和住房生涯。对于住房产权的需求主要产生于家庭生涯（结婚、生子），而对于是否及何时获得住房产权则由教育生涯、职业生涯中获得的资源和受到的限制所决定，同时受到宏观的住房市场、借贷环境等制度因素影响。
移民的住房自有率在国际研究中也颇受关注，但多聚焦于本国人和国际移民间的差异。在美国，经济社会属性的差异被认为是本国白种人和其他族裔移民之间住房自有率差异的主要原因；制度性因素，如限制移民申请社会保障房等也使他们在住房市场中处于弱势地位。作为新移民，初始资源及对本地住房市场了解的匮乏，使得他们很难在初始阶段获得住房所有权；然而根据移民同化理论，住房自有率与定居的时长、获得所在国国籍、对所在国语言的掌握能力成正相关。
中国国内移民的住房问题目前多关注农民工群体，而忽视了正日益增长的高技能外来人口这一群体。他们主要为大学毕业生，多来自于中小城市，以在一、二线大城市定居为目标，他们日渐成为了住房市场中的重要组成部分。本文将以本地高技能人口作为对比组，研究外地高技能人口的首套居所的购置行为。
对于外地人口，文中又细分为来自省内其他地方的外地人口和来自外省的外地人口。表1列出了本地人、省内移民、省外移民的属性特征。与经典移民理论一致，男性在外来人口中占较高比例；另外外来人口受教育程度稍高于本地人口（受教育年限16年相当于本科学历）。由家庭成员个数和是否有孩子两个信息可看出，外来人口在结婚生子方面稍慢于本地人。过半的高技能外来人口来自城镇，而非乡村。在收集问卷时，超过61%的本省外来人口和72%的外省人口已获得了南京本地户口；不同于农民工，他们较为轻松冲破户籍制度的限制（但近年来一线城市户口政策收紧即时对高技能外来人口也有一定冲击）。
表1：受访样本基本概况
Table1:Sample Profile of the respondents by hometown
外来人口，特别是其中的外省人口，住房自有率明显低于本地人。在获得最高学历后，就已经有三分之一的本地人住进了自有居所；截至问卷收集时，一半以上的本地人口已经购置住房，虽然外地人口住房自有率也有所上升，但与本地人相比还有一定距离。而这一差距很明显不是由于社会经济属性的差距造成的，因为外来人口无论是受教育程度还是人均收入都稍高于本地人。外地人购置居所稍滞后于本地人的原因，除了上文提到的结婚生子稍晚之外，还有部分外地人对于是否在南京定居的持观望态度；但最重要的原因，不是主动选择，而是外地人是否有足够的启动资金在南京置业。
图2展示了购房资金的来源渠道。无论对于本地人还是外地人，家庭资助都是重要来源，超过70%的本地人和将近60%的外地人购房时都得到了家庭的资助。然而，当我们进一步看家庭资助的数额时，差异就凸显了出来：本地人获得的家庭资助平均下来超过了购房总额的一半，而这一比例在本省外地人中只有32%，外省外地人则更少，只有26%。正是由于家庭资助有限，更多的外地人（超过70%）诉诸于贷款，而利用贷款购房的本地人只有37.5%。柱状图展示了购房资金来源的五种组合方式：将近40%本地人购房的全款都是由家庭资助的，是五种组合中最多的一种方式；而外地人购房的主要形式是家庭资助加贷款。
Figure 2. Homeownership acquisition means
除了关注自有房的获取方式外，本文探究的另一个核心问题为他们何时购置了第一套房，以及此事件与生命历程中的其他事件和状态的联系。图3（a）的生存曲线展示了三组人在购房这一事件的“存活”比率。本地人的比例下降得更快，即更多的本地人较早就发生了购房这一行为，约75%的本地人在30岁前就买了房，而30岁前买房的外地人不到一半，但总的来说，与世界其他国家相比中国的购房年龄还是非常年轻化。换另一种方式看购房时间，其高峰期发生在第一个孩子出生的前一年，筑巢繁衍这一规律也被很多其他国家的实证研究验证。
图3：房产权转变的时间分布
Figure 3. Timing of the transition into homeownership
为了进一步研究生命历程中的其他事件和状态对购房这一决定的影响，本文利用事件史分析方法，对购房事件建模。这里简要概括下模型结果：1. 再次验证了外地人相较本地人拥有自住房的几率要低；2. 看似是计划生子增加了购房的可能性，实则是结婚这一事件促进了购房行为的发生，具有中国特色的“婚房”使得购房与结婚这两个事件紧密相连；3. 家庭生涯的进度是本地人与外地人住房自有率差异的原因，另一种解释是高额的房价使外地人无法准备好婚房从而延迟了进入婚姻的时间；4.在房改前和过渡阶段对住房有着重要影响的制度性因素，如雇佣单位属性和政治面貌，现在已经没有太多影响力，也从侧面反映了住房的市场化。
表2：离散时间历史事件的分析结果
Table2:Discrete-time event-history analysis results
公平性是住房政策亟需关注和解决的问题。外来人口和本地人口在购房行为上的差异在一定程度上揭示了社会的不平等性。即使是具备高技能的外来人口也难以在房价高昂的大城市购置居所；然而本地人却极具“本地优势”，他们从父辈那直接继承或被赠予房产。最近一项报道指出，本地人与外地人在大城市一套房的差距等值于工作30年的薪资。这种巨大的差异说明了不平等性正在代际之间传递和扩大。高技能外来人口，作为城市发展最为核心、最具活力的中坚力量，他们的住房需求得不到满足，这必将减弱城市吸纳人才的能力从而影响经济发展，甚至会激发社会不满。
居高不下的房价已经成为了中国大城市面临的一项严峻挑战，尤其对新进入大城市欲置业定居的外来人口构成了巨大的压力。为应对房价过快上涨的问题，中央和地方政府分别出台了各项住房政策来稳定房价，以期住房市场能良性运转；然而，大多调控政策的实施并未达到预期目标。这在很大程度上是由于缺乏对人们居住行为的深入了解，相关政策决策应全面深入研究城市中各族群的居住行为规律。本文以南京为例，由于城市之间在人口规模和构成、经济发展水平、住房市场等方面存在较大差异，不同城市的实证结果可能会有所不同。
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